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任志强:中国未来的房价会一直涨 但也会有分化

2018-05-30 10:34
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责任编辑:min

任志强

 

“中国房地产未来还有二十年的红利期,因为未来中国要把城市化完成70%”、“越出政策的地方房价越是在涨”、“你们别搞错了,我们现在房子是不够用的”……任志强又开炮了,这意味着这位年近古稀的老人又一次把自己置身于舆论的暴风眼位置。

虽然已满头白发,但当任志强站在千人舞台之上时,总遏制不住内心的激动,似乎不把满腹的观点吐露殆尽就对不起台下侧耳聆听的拥趸们。很难相信已是67岁高龄的任志强在讲到关键处,依然会双目狰圆,情绪激昂。洋洋洒洒几万字的演讲下来,他甚至不需要演讲稿,几页简单的PPT就是他开炮的武器。

地产界再没有谁能比任志强更具话题性和公信力了,这是他从业几十年的威望积累,也是数百万拥趸们共同认可的。的确,在预测房价上,无人能出其右,毕竟人家用十几年时间、无数次的精准预测证明了自己的实力。

任志强享受着拥趸们无条件支持的同时,也在承受着更多的骂声。有人说,任志强是资本家的立场,他预言成真则房价又是一轮大涨,所有的开发商投资者们跟着得益,唯独普天之下的平民老百姓跟着遭殃。认为他是在给资本家站台,是为了博眼球,是房价上涨的助推手,是扼杀普罗大众实现买房梦的刽子手。

任志强表示,中国未来的房价会一直涨,但也会有分化。

乍一听,很多人估计又要开骂了,每当任志强说到房价上涨就有人不愿意听,不管你说的是不是有理,他们都会毫无理智的反驳。

任志强的依据是,中国房地产未来还有二十年的红利期,因为未来中国要把城市化完成到70%。二十年的红利支持,可以说给“房价上涨”提供了充足的弹药。

中国2017年城镇化率为58.52%,1997年这一数值为29.92%,也就是说中国用20年时间实现了城镇化率的翻倍增长,依照这个速度,再用20年时间实现城市化70%的目标是合理的。

中国的房地产还有二十年的红利期该如何诠释呢?狭义的理解,城市化就是指农业人口不断转变为非农业人口的过程,再直白点说就是农村人口向城市迁徙。这就必然导致城市人口不断扩张,为满足日益增长的人口需求,城市的土地和房屋是有限的,猛增的人口就是带动房价上涨。与此同时,城市也不得不向外扩张,形成城市圈,北京、上海、深圳如此。

房价

 

那么是否意味着未来所有的城市房价都有上涨的充足依据呢?当然不是,未来房价走势也会两极分化。像北上广深这样的大城市因为有得天独厚的地理位置和资源优势,对人口的吸附作用极大,未来人口量级达到4000万都不稀奇,但城市的容量是有限的,所以无论如何外扩都注定无法满足所有人的住房需求。所以,长期来看,未来特大城市的房价和房租,都会随着需求的增多继续上涨,这是必然。

但不可否认,一些毫无特色,毫无吸引力的中小城市会被特大型城市的虹吸效应吸食殆尽,人口呈现逐年外流不说,产业也注定得不到支持。这些城市房价的天花板很低,到了一定程度之后,自然会随着需求的减退而回落,直至达到与当地居民收入合理水平。三四五六线城市是典型的案例。这也是奇哥一直强调的,即便三四线房价仍然会继续上涨,不是纯自住也不要去碰的原因。

任志强:别忘了现在的房子不够住!房价远没有到顶?

中国目前的房屋到底够不够多,一直都是争论最多的话题。有专家说中国的房子够40亿人居住;也有人通过数据分析得出结论,目前所有的房产足够16亿人居住;住建部某前领导,按户籍计算套数得出人均1.1套房的结论。

任志强认为以上所有数据都不准确,他认为按户口计算有一个最大的错误就是一户家庭现在不是住一套房子。

中国目前存在很多子女不和父母在一起住的情况,或因为不够资格,或因为没有贷款能力,房子是在父母名下,但实际是独居。他说中国现在大概有7500万的独居户。这一比例是百分之五点几,如果按照北欧40%的独居率来算的话,未来中国将产生2.5亿的独居户,或者更多。

目前按户籍计算得出中国整个城市才3亿多户口本,流动户口、常住人口都算上。这多出来的2.5亿独居户也是需要住房的,由此可见我们现在的房子是远远不够用的。

的确,任志强算的是真正用来居住的房屋数量,如果把农村和乡镇以及很多小产权房等都计算在内,可能中国的房屋数量是够住的,但是城市化进程的加速其实就是年轻人和父母分开的过程,也意味着中国未来还要造2.5亿套甚至更多的房产才能满足这些独居需求。

人口流动影响需求,需求又决定了价格,而供应短缺同样影响价格,所以综合来看,任志强判断未来大中城市房价还会一直涨,甚至远没有达到合理水平是不无道理的。但是与此同时,人口净流出、产业偏弱等特点的城市一定不会涨,他们的天花板就那么高,到一定程度必然转向。

任志强这么多年来,称得上是有责任感、敢说真话的地产大佬,很多人之所以不喜欢他,是因为现在的房价已经超出了工薪阶层可以接受的范围,但这不是他的错,更不是他几句“房价会涨”的言论推高的,相反,他的话确实使得很多人踩对了买房的时间节点,没有被房价上涨所抛弃。

我们说一次涨幅透支普通人10年的辛苦努力,一点也不夸张。拿眼下最火的三四线城市来说,仅半年多时间,这里的房价涨幅早已达到五六千元,但是很多人一年的工资也涨不了500。此消彼长,甚至于很多人十年的努力都填不满房价一次波动带来的巨大缺口。

张文豪说,面对买房建议,当专家和你老爷子说的不一样时,多听老爷子的。专家最关心的是讲课费,你老爷子最关心的是你。他俩都没错,你最好也别错。

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