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房地产税制度:健全体系中一块难啃的“硬骨头”

2018-07-11 19:45
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责任编辑:xiuxiu

从理论和实践的结合看,关于房地产增值收益的分配,是房地产经济制度的一个核心难题所在。

广义的房地产税指与房地产相关的一切税收,狭义的房地产税特指住房保有环节的税收。构建激励相容的房地产税收制度,形成公平合理的、社会共享的土地增值收益分配制度,是事关房地产业调控具有治本水平、促使业界实现健康可持续发展长效机制的十分重要、无可回避的基础性制度建设,也是改革中和地方税体系建设中一块难啃的“硬骨头”。

“土地涨价归公”的分配,现实中应处理为适当兼顾各方的“涨价分成”。关于土地增值收益的分配,理论界有两种主流观点,一个是“涨价归公”,另一个是“涨价归私”。完全的“涨价归公”、“涨价归私”都不尽合理,土地的增值主要源于政府牵头对公共基础设施建设投入,所带来的公共服务水平提高而产生的物业升值。但也不能否认,土地的增值与私人投资和各个微观主体相互影响所带来的“软件”(服务等需匹配的环境、文化因素等)改善也分不开。

因此,土地增值收益的分配,根本的做法还是公私兼顾、社会共享。而实现这一兼顾和共享的目标,建立现代化的房地产税收制度(成为政府与居民的激励相容制度交汇点),引导土地财政向税收财政过渡,显得尤为重要。因此,需要从以下几个方面着手,构建适应现代市场经济体系长治久安要求的房地产税收制度。

第一,降低交易环节税费,减轻交易成本,减少对房价的“助涨助跌”效应。具体考虑至少应有四个方面的措施。一是在营改增全覆盖之后,创造条件按时适当降低增值税税率,简并税率档次,同时尽可能减少免税、先征后退等税收优惠政策;二是降低交易环节税负,可将契税平均税率降低至1%左右,维持较低税负水平;三是简化税制结构,将土地增值税合并至增值税,将城镇土地使用税、房产税、耕地占用税等并入未来的房地产税;四是清理房地产收费,能够取消的取消,能够降低的降低。

第二,在住房保有环节实施房地产税改革,立法先行,按照房市场评估值确定税基,对地方政府充分授权,区别不同情况,分步实施。这一改革关系到以利益引导各方预期的房地产市场抑制炒作机制建设,可促使土地财政顺利转换、地方政府职能合理转变与地方财源建设相内洽,以及地方治理的法治化、也与优化再分配、推进广大百姓共同富裕进程相关。

根据现实生活的“问题导向”和党的十八届三中全会关于加快房地产税立法并适时推进改革、2020年前落实税收体系的税收法定工作,以及十九大关于加快建设地方税体系的系列指导方针,房地产税立法及改革的积极推出势在必行。

建议改革过程中,一是借鉴上海、重庆两地试点经验,一开始可适当“柔性切入”,力求先建成制度框架,制度设计方面要充分考虑中国社会对此改革的可接受性,制定包容、开明的税基扣除和税收豁免政策,通过立法搭建制度框架后,在部分“火”的城市先行而“冰”的城市可从容等待以后的合适时机跟进。开征房地产税的同时,可明确立法规范个人房产土地使用权70年到期后可续期,即转为永久使用权;不动产信息登记及联网、房屋价值评估机制、个人纳税申报制度建设等,均需匹配到位,确保房地产税顺利落地。

第三,改革中将土地增值税并入增值税后,将集体土地建设开发纳入征税范围,以出让、抵押、租赁、入股等方式有偿转让集体建设用地使用权的,应缴纳土地增值税,从而使国家以税收的方式参集体土地收益分配。

第四,完善个人所得税制度。推动个人所得税综合与分类相结合改革,对个人及家庭购买首套或者改善型住房的抵押贷款利息,允许按照个人或家庭年度收入的一定限额在个人所得税前扣除;对有能力有条件有意愿的中等偏下“夹心层”家庭购买共有产权住房或租赁房屋,可规定其购房支出或租金支出,在合理的范围内允许个人所得税前予以扣除。集体土地准予流转后,应将个人转让集体土地使用权收入,纳入个人所得税的征税范围。

未来可望稳定运行并逐步培养成为地方政府主力型支柱财源的房地产税,以及必将积极构建的完整地方税体系为重要制度支撑条件,从而在“治本”层面上改造“土地财政”概念下,过多依靠一次性土地批租收入的短期行为模式,改善地方政府层面财源建设基本局面,并促使各地房地产调控困境得到“经济手段为主”机制生成后的有效破解,达成标本兼治的长效机制。

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