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7月广州一手房成交创年内新高 二手成交明显下滑

2018-07-31 11:29
来源:广州中原研究发展部
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责任编辑:min

7月广州一手网签量达9680宗,创年内新高,得益于南沙、增城近段时间刚需产品供应集中,买家购置积极性提高;二手方面,市场对于报价合理、区位条件优的单位消化较快,而部分对于价格要求相对高的单位则相对难出手,导致“笋盘消化快,放高价单位僵持”的现象出现,造成整体成交下滑。

二手住宅:成交明显下滑,价格更趋平稳

7月广州一手房成交创年内新高

2018年7月(1-29日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为6593宗,较6月同期(7318宗)下滑9.9%;而本月二手住宅网签均价为25987元/平,基本与上月持平。

从今年7月各周网签情况来看,目前各周成交保持平稳,周度成交量基本维持在1600宗水平左右。

另外,在强调控手段下,广州二手楼市以“买家市场”为主导,大部分客户置业回归理性。但由于部分“放高价”业主依然企硬,而相对较“笋”的盘源去化较快,致使市场上房源略显不足,成交量有所下滑。

广州二手楼市

l 黄埔逆市黑马,成交量不降反升

从各区成交情况来看,天河区成交跌幅最为明显,1-29日天河共成交615宗,环比下滑18%,成交占比更是从10.2%下滑至9.4%。主要由于天河区房价高企,加上不少房源楼龄偏旧,不少刚性需求的置业客户逐渐外溢,致使成交下滑明显。

另外,需要指出的是,本月黄埔区成交量不降反升。截至29日,黄埔共成交301宗,环比上升3%。小研君认为,黄埔逆市而上主要有两方面原因:一方面,得益于黄埔旧楼电梯加装补助政策出台,区域楼梯楼盘源市场需求旺,成交活跃。另一方面,黄埔楼价低洼,加上房源多以“次新房”为主,对于部分客户而言有较强吸引力。

广州二手楼市

l 东圃板块、天河公园板块成交活跃

本月除番禺、白云等多个板块成交活跃,天河区同样有两个板块成交活跃,分别为东圃板块以及天河公园板块。

其中,东圃板块紧邻广州金融城,未来能够承接其规划利好,加上板块价格相对低洼,因此受到不少客户青睐,本月成交均价为45206元/㎡、套均总价为426万元左右;

而天河公园板块则是凭借生活配套成熟、居住环境优等因素吸纳置业客户,本月成交均价为52819元/㎡。

广州二手楼市

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广州一手楼市

根据广州中原研究发展部监控显示,本月广州一手住宅整体网签共9680宗,环比上升15%,创年内单月网签量纪录。

虽然网签单位中包含保利i立方人才公寓等“干扰项”,但近两个月网签基本保持8千套以上高位,一方面可见踏入下半年房企供货速度加快,尤其以增城、南沙为首的大社区项目频繁推货,买家选择空间增大,刺激成交回升;

另一方面近两个月对于中心区积压网签处理速度明显提高。此外,本月全市住宅新批预售量为5076宗,相比起5、6月份有一定程度回落,市中心、番禺、花都等区域供应仍相对紧张。

l 供求情况:花都、番禺供应减少,增城、南沙成主力

本月新批供应主力区域为南沙、增城,两区累计贡献3462套住宅单位,占总供应量的68%。

其中,南沙供应1110套,南沙滨海新城供应占4成,增城供应2349套单位,位于朱村东板块的实地蔷薇国际贡献其中的756套单位,值得留意的是,该区本月推出新货“地胆项目”亦占相当比重,如新塘板块的东江逸珑湾供应270套,石滩板块的嘉御豪庭供应242套单位,派潭镇皇马庄园提供227套单位,地胆普遍以低价吸引买家,在目前购房首付成本偏高的市况下,对于买家具有一定吸引力。

成交方面,由于积压网签处理速度提高,中心区荔湾、天河网签量均突破600宗,但从实际开盘以及新批情况来看,一方面由于调控对批发量的控制(基本维持每次50套),另一方面部分近年高价地项目因担心市场反应,一再放缓入市步伐,预期中心区近期一手补给将处于相对匮乏状态。

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l 库存状况:黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势

由于近两个成交回升明显,广州整体库存面积下降至787.42万㎡,整体消化周期亦下降至10.8个月。

黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势,其中近2年供地偏少,全新项目供应放缓的黄埔供应量仅跌至5.1个月,该区目前在售项目基本以大盘存货为主。另一方面,该区亦存在“高价地”问题,目前在售以及即将面市的长岭居、香雪板块项目基本以走中高端路线为主,未来该区可满足中低价位需求的项目呈现减少趋势。

广州一手楼市

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 一手商业:成交保持上扬,商业市场需求畅旺

广州一手楼市

7月一手商业市场成交继续呈现升势,市场关注度达到高位。商铺、写字楼、公寓物业市场环比、同比纷纷呈现增幅,市场投资需求保持畅旺。

商铺市场本月共计网签4.97万㎡,环比、同比分别上升109%、29%,止住下跌走势,增城一项目批量网签贡献,助推市场成交走升。本月写字楼市场热度继续保持,整体共计成交5.49万㎡,环比、同比分别上升26%、139%,持续多月成交量保持升势,其中番禺一项目整体确权网签撑市。

多个项目批量网签,本月公寓市场连续多周成交走高,本月市场整体共计成交3258套5.66万㎡,也收获环比、同比上扬走势,外围四区占据绝对主力。

一手商铺、写字楼:外围商铺批量成交,写字楼成交分化

广州一手楼市

7月一手商铺多区继续保持成交,整体成交4.97万㎡,环比升幅高达109%。除零成交的越秀、海珠、从化三区外,黄埔、天河成交环比出现下跌,其余各区均录得上扬。本月中心区、外围区分别成交0.41万㎡、1.28万㎡,其中南沙、花都、黄埔三区成交量在0.2-0.5万㎡区间,较6月都录得上升走势,近几个月保持稳定成交。连续多个月占据首位的增城区,本月高位网签3.28万㎡牢牢占据首位,其中2万㎡贡献来自荔城的社区商铺创基丽江国际项目,该项目很大可能整体确权。

7月商铺市场成交,底商与社区铺成交占比分别为16%、84%,社区商铺本月成交占比高位回升,整体成交达4.16万㎡,成交量为6月的近3倍。本月热销项目中,社区商铺占据优势,且不少为新上榜项目。

外围社区铺仍是目前商铺市场成交主力,本月再有若干项目批量网签贡献,市场进一步回暖,商铺市场投资需求持续提升。

本月在批量成交项目贡献下,写字楼市场成交量持续走高,7月写字楼市场成交量环比上升26%至5.49万㎡。本月多个区域贡献,中心区持续成交,共计成交1.14万㎡,环比上升135%;外围区本月成为市场主力,共计成交4.08万㎡,占比达到74%高位,环比上升13%。此外,增城、从化分别成交0.18万㎡、0.09万㎡。

本月热销项目中,番禺万博商圈甲级写字楼粤海广场批量网签3.42万㎡位居首位,占本月全市成交量的62%,其中8-22层整体网签。天河区写字楼仍较受市场关注,其中汇金中心本月共计成交0.57万㎡,包括第9层约2605㎡单层成交;进入尾货阶段的珠江新城甲级写字楼天盈广场,本月主力成交54、55层,目前市场售价在5-7万元/㎡。此外,其他项目本月成交平平,大宗交易案例不多。

虽大宗交易案例较此前减少明显,不过本月市场仍出现批量成交撑市,成交量继续保持高位,写字楼市场需求持续保持。

一手公寓:批量成交撑市 市场走势平稳

7月市场共计成交3258套14.39万㎡公寓物业,成交面积环比上升85.3%,可以看到,本月公寓成交达到近期的市场高位。

市场成交主力仍来自外围四区,本月成交量达到3121套13.65万㎡,占比达到95%市场高位,环比、同比均呈现大幅升势。其中黄埔、番禺、南沙三区在若干项目批量成交贡献下,分别成交1599套、870套、589套,环比大幅上升988%、81%、13%;

本月中心区成交继续低位,共计成交126套,环比下跌29%,近期成交主力区域天河区本月收获52套成交量,较上月成交量上升明显。荔湾继续保持成交,本月共计成交54套,位居中心区之首,但较上月呈现跌势。此外,越秀、白云、海珠三区成交零星。增城区本月成交11套,环比下跌68%。

萝岗的保利中珺广场本月成交1557套,来自3栋物业批量成交。近期市场热盘番禺万科世博汇、南沙越秀国际总部广场市场关注度保持,本月分别成交762套、343套继续位居成交榜前列,且较上月成交保持升势,其中不乏大宗成交案例。南沙区多个项目持续撑市,本月富力天海湾、南沙金茂湾、中交汇通中心均收获超50套成交量,南沙区办公项目持续受捧。

本月一项目批量成交,以及近期市场热盘持续成交撑市,公寓市场再度成为市场关注,投资需求保持。

注:本文数据月度统计周期,如无特别说明,均按“阳光家缘”统计口径,即上月26日至本月25日。

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